מבוא
ארץ ישראל ממוקמת באזור טופוגרפי אשר בו קיימת פעילות סיסמית (תזוזות אדמה) קבועה, העלולה לגרום לרעידת אדמה חזקה שיכולה להתרחש בכל רגע נתון. הערכות סטטיסטיות מצביעות על הסתברות גבוהה לכך שרעידת אדמה תתרחש בתוך חמישים שנה לאורך השבר הסורי אפריקאי העובר לאורך גבולה המזרחי של ישראל, כך שזו הסיבה שהיום יותר מתמיד, מזהירים השכם והערב המכונים הסיסמולוגים להיערכות מפני רעידת אדמה חזקה שצפויה לקרות באזורנו.
בנסיבות אלה, נערכו בדיקות רבות אשר קבעו, כי התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה חזקה באזורינו, עלולה לגרום לקריסתם של כיותר מ- 40% מכלל המבנים בארץ. החשש מפני אפשרות שתתרחש רעידת אדמה בישראל אשר תמצא את האזרחים בלתי ערוכים לקראתה, עמד לנגד עיניהם של מגבשי תוכנית מתאר ארצית מספר 38 ( להלן: "תמ"א 38" ), אשר ניסו באמצעותה לעודד חיזוק של מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
זאת ועוד, רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש, האזורים המסוכנים הם אותם אזורים שבהם יש בניינים אשר אינם עומדים בתקן מפני רעידות אדמה כאמור.
למעשה, מהמחקרים עולה, שבעת התרחשות רעידת אדמה בישראל, אנו נעמוד בפני אסון לאומי הכולל אלפי הרוגים, עשרות אלפי מפונים ונזק רב. יתרה מזו, לפי נתוני המכון הגיאו פיזי בישראל, במקומות בהם התרחשו בעבר רעידות אדמה קטלניות, תתרחשנה שוב רעידות אדמה קטלניות בעתיד.
בעקבות זאת, התקבלה בחודש מארס 2005 החלטת ממשלה המאשרת את תכנית המתאר הארצית מס' 38 לחיזוק ועיבוי מבנים קיימים, אשר נבנו לפני ה- 1 בינואר 1980 כחלק מהיערכות מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 – יתרונות וקשיים
במסגרת תמ"א 38, מוצעים כיום תמריצים הן לבעלי הדירות והן ליזמים, שנועדו לעודד את ביצועה, הכוללים הטבות מס, זכויות בנייה נוספות ומאפשרות שדרוג הבניין, בין היתר באמצעות הוספת מעלית, הוספת קומה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, עיצוב הבניין ומציאת פתרון חנייה אשר יביאו להעלאת ערך הדירות ולשיפור כולל ברמת חייהם של הדיירים.
התוכנית התקבלה בברכה על ידי גורמים רבים: פוליטיים, חברתיים וגורמים מקצועיים מענף הבנייה, אך למרות זאת, המחוקק, אולי בניסיון לרצות במהרה את הציבור המבוהל מפני תרחיש רעידת אדמה, הותיר סוגיות משפטיות רבות ללא מענה, באופן שיצר חסמים מהותיים במימוש התכנית.
בנוסף, הדיירים עצמם נתקלים בבעיות רבות הקשורות בגיבוש עמדה אחידה והסכמה ביניהם במהלך משא ומתן עם הקבלנים, חוסר ידע מקצועי, חוסר וודאות לגבי משמעות הפרויקט והשלכותיו, בעיות בתאום הציפיות, וכן קושי לבחון את ההצעות המובאות בפניהם מבחינה כלכלית ומשפטית.
במסגרת התוכנית, מתמודדים אנשי המקצוע מתחום המשפט מזה זמן רב אל מול המוסדות השונים, תוך התמודדות עם הליכים פרוצדוראליים – מנהליים מורכבים מחד, ועם סוגיות מימוניות סבוכות מאידך, בניסיון לקבל מענה לסיטואציות בעייתיות, כמו גם בניסיון להציע להן פתרונות משפטיים יצירתיים מבעוד מועד.
כך לדוגמא, ניתן להיווכח כי ישנו קושי בסוגיית הליווי הפיננסי בפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנובע מכך שלא ניתן לשעבד את הזכויות ברכוש המשותף, (דבר המקשה הן על היזמים והן על הבנקים בהענקת בטוחות מספקות). קושי זו ניתן לפתור ע"י יצירת יחידת רישום חדשה בבניין, כגון מחסן, חדר אשפה וכיוצ"ב, אשר לה יוצמדו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. יחידה זו יהא ניתן לשעבד לבנק על מנת לקבל ליווי בנקאי מקיף.
פתרון כאמור לעיל, מגלם בחובו שאיפה ליצירת איזון בין מעמדם המשפטי של בעלי הדירות ברכוש המשותף, לבין מעמדו וזכויותיו של היזם, כך שמחד, יחידת הרישום החדשה שנוצרה בבניין הינה בבעלותם של בעלי הדירות ומאידך, עם יצירת יחידת הרישום החדשה ומתן היתר בנייה לפרויקט, יוכל היזם לקבל ליווי בנקאי מקיף, תוך שעבוד יחידה זו כבטוחה לליווי הבנקאי כאמור לעיל.
פתרון זה עשוי אף לסייע לרוכשי יחידות הדיור החדשות שייבנו, אשר יוכלו לרשום לטובתם הערת אזהרה על יחידת הרישום החדשה שנוצרה, ולהסתייע בעובדה זו לצורך קבלת משכנתא לרכישת דירות היזם.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)
זאת ועוד, במהלך חודש ינואר 2008, התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008 ( להלן: "החוק" ), המעניק אפשרות למימוש הוראות תמ"א 38, שמטרתה בראש ובראשונה, חיזוק קונסטרוקציית הבניין בפני רעידות אדמה, ובנוסף מסדיר את נושא ביצוע העבודות ברכוש המשותף בכפוף לאישורו של מפקח על רישום המקרקעין.
לעניין זה ובמסגרת החוק, קיים מנגנון להורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע שינויים ברכוש המשותף, תוך הבחנה בין ביצוע חיזוק ללא תוספות בנייה מחד, לבין ביצוע חיזוק הבניין בשילוב הרחבת הדירות מאידך.
לראשונה נקבעו בחוק החדש, מספר תנאים אשר בהתקיימם תינתן למפקח על רישום המקרקעין, הסמכות לאשר את ביצוע תוספת הדירות, גם במקרה ולא ניתנה הסכמת כל בעלי הדירות, ובלבד שבמועד הקובע הוגשה תביעה למימוש ביצוע הפרויקט ע"י מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, ושערב ביצוע העבודות ניתנה לכל בעל דירה בבית המשותף אשר הביע התנגדותו, הזדמנות לטעון טענותיו בפני המפקח.
תנאי נוסף לאישורו של המפקח, הינו כי היקף העבודה המבוקש על פי היתר הבנייה אינו עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכי מספר הדירות שיתווספו אינו עולה על 1/3 מכלל הדירות בבניין. עוד בסמכותו של המפקח להתנות את ביצוע העבודה בתנאים שונים, וליתן הוראות שונות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין. בד בבד, רשאי המפקח למנות עו"ד או רואה חשבון, שאינו בעל דירה בבניין, אשר יהיה מוסמך לבצע התקשרות בשם בעלי הדירות לשם בניית הדירות החדשות ולהעברת הזכויות בהן.
אשר על כן, היה ותאושר תוספת דירות לבית המשותף, על אף ההתנגדויות, יהיו הדירות המורחבות בבעלות כל בעלי הדירות בבניין, כולל בעלי הדירות אשר התנגדו לבנייה, וזאת בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבנייה.
החוק מחדש סוגיות נוספות, בכך שמאפשר ביצוע הפרויקט בבית משותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, אך שומר על זכויות בעלי הדירות המביעים התנגדות לביצוע הבנייה בפרויקט.
בנסיבות אלה, יש להפנות תשומת ליבם של בעלי הדירות והיזמים המגלים עניין בפרויקט מסוג תמ"א 38 לכך, כי סמכות המפקח להתיר את הבנייה בפרויקט ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, "תיוולד" עם מתן היתר בנייה מאת הוועדה המקומית, דבר אשר יש בו משום הוצאות כלכליות רבות מצד היזמים עד למתן היתרים כאמור.
בין דרכי הפעולה הננקטות, חשוב להדגיש ולציין, כי הבניינים במסגרת תמ"א 38, הינם בניינים אשר נבנו לפני שנת 1980, ועולה מכך, כי רישומם נעשה בצורה "חובבנית". על כן, ניתנת לבעלי הדירות הטבה נוספת, אשר אינה נגלית לעין במעמד חתימה על הסכם אל מול היזמים, ואין המדובר אך בחיזוק בפני רעידות אדמה, אלא אף בתיקון רישום זכויות הבעלים בלשכת רישום המקרקעין, מהלך היוצר התאמה בין שמות בעלי הזכויות בנסח הרישום לבין המצב הנוכחי וזאת על חשבון היזמים, הטבה אשר אין להמעיט בערכה בבואם לחתום על ההסכם כאמור.
בהקשר זה יש לציין, כי תמ"א 38 יכולה להוות מנוע צמיחה לשוק הנדל"ן בישראל, משום שכאמור זכויות הבניה ניתנות לכל בנין שנבנה לפני 1980, בכל עיר, ולפיכך כמעט כל בנין שנבנה לפני 1980 יכול להשביח עצמו ולעבור שיפוץ מסיבי פנימי וחיצוני, אשר יגרום להעלאת ערך הדירות שבו בכ-30% מערכם.
ככלל, ייתכן שבמבנים הנמצאים הרחק מאזורי הביקוש במרכז הארץ, ואשר בהם שווי הקרקע ליחידת דיור נמוך, לא ייצאו לפועל עסקות הקשורות בתמ"א 38, מאחר שעלויות הבנייה לקבלן יהיו זהות לעלויות בנייה באזור המרכז או גבוהות מהן, ואילו התמורה תהיה נמוכה, ומכאן שהעסקה לא תהיה כדאית לקבלן. מן ראוי שהממשלה תקצה תקציבים מיוחדים לתושבי אזורים אלה על מנת למנוע אפליה.
סיכום
בטרם נעילה יש לציין, כי פרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 זכו לתאוצה רבה, בהעניקם לדיירים כלים להיערכות מפני רעידות אדמה, בד בבד עם אופציה לשדרוג הבניין, תוך העלאת ערכן של דירותיהם לרבות תיקון רישום זכויותיהם כאמור, כמו גם בהיותם טומנים רווחים פוטנציאליים בעבור היזמים.
יחד עם זאת, יש לזכור, כי הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע הפרויקט, תמשיך להיות נחוצה לגבי תוספות בנייה החורגות מההיקף כאמור, אשר על כן, ככל שמגמה זו תימשך, המשמעות המעשית של החוק מהווה חסם משמעותי לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38, שכן הניסיון מלמד שאין זה כדאי מן ההיבט הכלכלי ליזמים לבצע את ההשקעה הנדרשת לצורך הוצאת היתר, בלא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, וזאת מאחר שהוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת זמן ומשאבים ניכרים. ראוי, אם כן, כי הצדדים יהיו מודעים לכך שעה שהם מנהלים משא ומתן באשר לביצוע הפרויקט במסגרת תמ"א 38.
* רובי סנדרוסי משרד עורכי דין, מתמחה בתחום הנדל"ן, הכולל מיסוי מקרקעין, עסקאות מכר דירה, מגרשים ונכסים מסחריים, פרויקטים מסוג תמ"א 38, פינוי בינוי וכן רישום זכויות במקרקעין. כמו כן, משרדנו מעורב בפרויקט רחב היקף בתחום פינוי בינוי ברמת גן, ובפרויקטים רבים מסוג תמ"א 38 באזור השרון והמרכז.
** כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כשלהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.